執筆者：カブヨム編集部
REIT（リート）は、投資家から集めた資金をもとに賃貸不動産などを運用し、得られた収益を分配する投資商品です。一般的な不動産投資に比べて少額から始めやすく、物件管理も専門家に委ねられるため、初心者でも取り組みやすい点が特長です。本記事では、リートの仕組みや種類、メリット・デメリット、ファンドの選び方までをわかりやすく解説します。
REIT（リート）とは
リートの仕組み
リートは、株のように証券取引所で売買できる「不動産の投資商品」です。自分で不動産を直接買わなくても、リートの口数（投資口）を買うことで、オフィスビルや商業施設、住宅などのさまざまな不動産に間接的に投資できます。得られた利益は「分配金」として受け取ることができます。少額から複数の物件に分散投資できるため、個人では手を出しにくい不動産投資を手軽に始められるのが特長です。
リートに直接投資するだけでなく、「リートファンド」を通じて投資する方法もあります。リートファンドは投資信託会社が複数のリートをまとめて運用するため、用途や地域の分散を一段と進められます。さらに、ファンド経由なら海外リートにも投資でき、ポートフォリオの幅を広げることができます。
※図は筆者が作成
リートの種類
リートにはさまざまな種類があり、主な分類は以下のとおりです。
リートの分類
単一用途特化型：オフィスだけ、住宅だけなど、1種類の用途に投資
複数用途型：オフィス＋商業施設など、複数用途に分散投資
地域特化型：特定のエリア（例：首都圏、関西）に絞って投資
上場投資信託のリート型ETF：取引所上場の複数リートにまとめて投資するETF
エリアによる特長
J-REIT：日本国内の不動産に投資するリート
海外リート：米国リート／豪州リート／英国リート など
一般にJ-REITより利回りが高い一方で、価格変動が大きい傾向があります。また、海外リートには為替変動リスクがある点にも注意が必要です。
リートのメリット・デメリット
メリット
- 少額から不動産に投資できる
1口から取引でき、数万円から少額で購入できるため、まとまった頭金やローン手続きが不要です。リートは実際の不動産投資と違い、投資家自身が不動産の購入や管理に時間や労力を費やす必要もないため、手間を抑えて投資することができます。 - 分散投資ができる
多くのリートは、物件の用途（オフィス・商業施設・住宅・物流・ホテル等）や投資エリアを分散しているため、特定物件の空室・賃料下落や地域要因（景気・災害など）の影響を抑えやすく、リスク分散が図れます。個人が複数の不動産を保有して同程度の分散を実現するのは現実的に難しい一方、リートであれば1口から手軽に分散投資できるのが強みです。 - 流動性が高い
リートは証券取引所で売買されるため、流動性が高く、資金を現金化しやすいのもメリットです。不動産を直接所有する場合とは異なり、リートは短期間で売却が可能であるため、資金の柔軟性を保つことができます。
デメリット
- 元本・利回りが保証されない
リートは市場で価格が常に変動します。元本や利回りは保証されないため、売却時に値下がりしている可能性があります。 - 分配金が保証されない
テナント退去や賃料引き下げで賃料収入が減ったり、金利上昇で支払利息が増えたりすると、分配金が減少することがあります。 - 不動産市場の影響を受ける
地震・洪水などの天災や地域経済の悪化により、エリア全体の不動産価値が下落する可能性があります。物件自体に損傷がなくても、評価が下がることがあります。 - 上場廃止となる可能性がある
多くのリートは上場していますが、上場基準を満たせなくなると上場廃止となる可能性があります。 - 倒産する可能性がある
リートを運営する投資法人が経営悪化で倒産に至る可能性があります。倒産懸念が強まると、価格が急落するリスクがあります。
リートファンドの選び方
信託報酬の安いものを選ぶ
リートファンドを選ぶときに最も重要なのが、「信託報酬」です。信託報酬は運用中ずっとかかるコストのため、基本的には「同じようなファンドなら、信託報酬が安いものを選ぶ」のが良いでしょう。
基本情報を確認する
まずは目論見書で「投資対象（オフィス・商業施設など）」「投資地域」「運用方針」などを確認しましょう。用途や地域の状況がつかめると、将来の成長イメージが立てやすくなります。次に、決算資料で「稼働率」や「賃料の推移」などをチェックし、収益をどう維持・向上させているかを把握します。リートは市場環境（景気・不動産市況など）の影響を受けやすいため、個別の運用成績だけで判断せず、「景気・不動産市場の動向」や「セクター・地域ごとの好不況」もあわせて考慮することが大切です。
自分の投資スタイルに合ったファンドを選ぼう
リートファンドの運用スタイルには、「インデックス型」と「アクティブ型」の2つがあります。インデックス型は、東証REIT指数（国内）などに沿って運用することを目指す投資信託です。反対に、アクティブ型はファンドマネージャーが独自に判断し、高い利益を目指すスタイルです。自分の投資目的やリスクの許容度に合ったファンドを選びましょう。
まとめ
リートは、不動産に投資するための非常に便利で効果的な方法の一つです。一般的に、少額から投資をすることができます。ただし、リート投資は魅力的な選択肢である一方で、リスクも伴っていますので、しっかりとした情報を集めることや、リスク管理を行うことが非常に重要です。
リート投資を成功させるためには、自分の投資スタイルに合ったリートを選び、戦略的に投資を行うことが大切です。こうすることで、長期的な資産形成が実現できるようになるでしょう。
